日子如同白駒過隙，不經意間，我們的工作又進入新的階段，為了今後更好的工作發展，做好計劃，讓自己成為更有競爭力的人吧。你所接觸過的計劃都是什麼樣子的呢？下面是小編幫大家整理的房銷售工作計劃，希望能夠幫助到大家。
不知不覺，20xx年已悄然離去。時間的步伐帶走了這一年的忙碌、煩惱、鬱悶、掙扎、沉澱在心底的那份執着令我依然堅守崗位。20xx年項目業績20xx年工作小結元月份忙於年度總結、年度報表的核算工作;
2月份接到公司新年度工作安排，做工作計劃並準備9號樓的交房工作;3、4、5月份進行9號、12號樓的交房工作，並與策劃部劉老師溝通項目尾房的銷售方案，針對錦繡江南的尾房及未售出的車庫、儲藏間我也提出過自己的一些想法，在取得開發商同意後，6、7月份錦繡江南分別舉辦了“南昌縣國小生書畫比賽”和“南昌縣中學生作文大賽”，
在縣教育局的協助下，希望通過開展各項活動提高中磊房產的美譽度，充實錦繡江南的文化內涵，當然最終目的還是為銷售起推波助瀾的作用，遺憾的是在銷售方面並沒有實現預想中的效果，但值得欣慰的是活動本身還是受到了業主及社會各界的肯定。
20xx年工作中存在的問題：
1、錦繡江南一期產權證辦理時間過長，延遲發放，致使業主不滿;
2、二期雖已提前交付，但部分業主因房屋質量問題一直拖延至今，與工程部的協調雖然很好，可就是接受反映不解決問題;
3、年底的代理費拖欠情況嚴重;
4、銷售人員培訓(專業知識、銷售技巧和現場應變)不夠到位;
5、銷售人員調動、更換過於頻繁，對公司和銷售人員雙方都不利;在與開發商的溝通中存在不足，出現問題沒能及時找開發商協商解決，尤其是與李總溝通較少，以致造成一度關係緊張。xx年工作計劃新年的確有新的氣象，公司在蓮塘的'商業項目——星雲娛樂城，正在緊鑼密鼓進行進場前的準備工作，我也在歲末年初之際接到了這個新的任務。*因為前期一直是策劃先行，而開發商也在先入為主的觀點下更為信任策劃師楊華;這在我介入該項目時遇到了些許的麻煩，不過我相信通過我的真誠溝通將會改善這種狀況。
20xx年工作計劃：
1、希望錦繡江南能順利收盤並結清賬目。
2、收集星雲娛樂城的數據，為星雲娛樂城培訓銷售人員，在新年期間做好星雲娛樂城的客户積累、分析工作。
3、參與項目策劃，在星雲娛樂城這個項目打個漂亮的翻身仗。
4、爭取能在今年通過經紀人執業資格考試。
進入某房地產公司工作的這段時間裏，深知自己身上存在各種各樣的問題和不足，在以後的日子裏我要給自己進行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃激情，在改掉自己不足的前提下努力學習知識提高自身各方面的能力，並做出了以下工作計劃。
1、首先在個人心態方面不僅好好調整，無論在任何的困境下都要和公司和團隊榮辱與共，共渡難關。用自己的良好的心態去影響身邊的人和公司的團隊。
2、其次對於個人在團隊管理上存在的不足自己要制定出詳細的團隊管理目標和實施方案。
3、學習招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設計出面試的方案，儘可能為公司吸納和留住優秀人才。
4、在培訓工作方面，制定出詳細的培訓方針和大綱，每個月末都要根據實際情況做出下個月詳細的培訓計劃，針對新人和老人區別做出培訓計劃。並盡努力嚴格按照培訓計劃執行。落實項目部日常的`管理制度，並嚴格按照管理制度去執行，無論任何人只要觸犯公司的原則問題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住“管理即是嚴格的愛”。
5、針對自己的溝通不足問題。每週固定兩次和置業顧問進行有效溝通。及時的瞭解並掌握置業顧問的心態和動態。
6、關於監督督促工作在春節前也要形成制度，有獎有罰獎罰分明。
7、關於執行力不足問題，制定出關於執行力不到位的獎罰措施，爭取任何事情達到，高質量的去完成。關於做事拖沓問題，自己要從每天上班開始鍛鍊，要求自己每天上班必提前20分鐘到項目部，制定出處罰措施由祕書監督進行處罰。
作為一名銷售經理，我也有很多的不足之處，在執行力方面的欠缺，有時候性格的過於温和，對團隊管理經驗的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進行帶來了一定的困擾。想好更好的發展，這些缺點和不足都需要一一的克服和解決，我有信心能夠很好的解決。
學習猶如逆水行舟，不進則退，深刻的認識到自身知識水平有限及能力的不足，對未來我充滿着期待和信心，相信在公司領導不斷的批評和指導下我會進步的更快，變的更加成熟。
一、銷售現狀
1、20xx年全年的理財產品、基金產品銷售額不理想，距離公司下達的銷售任務還有一定差距；
2、因證券及銀行網點對理財產品和基金審查嚴格，基本不會代銷外部產品，故拓展證券及銀行成為代銷點可行性極低；
二、原因分析
1、客户資源不足，沒有大量的客户積累；
2、對產品推廣力度不夠；
3、外展點位設置太少；
4、銷售人員數量不足。
三、解決方案
在吳家山區域內拓展二手房銷售門店成為產品代銷點，按成交客户投資週期給予投資額的0.5%—1%作為銷售返點，提高其代銷意願，返點表如下：
優勢：
1、二手房門店有大量買房、賣房客户積累；
2、點位分佈廣，可控制公司在設置外展點位上的.成本；
3、每個二手房門店中都有多個銷售人員，且銷售經驗豐富。
四、資源配合
為了更好的完成二手房門店產品代銷點的拓展，需要提供以下支持：
1、對二手房門店產品代銷點的銷售返點要及時；
2、報銷二手房門店拓展所產生的交通費用。
所以為了我的目標能夠實現，我覺得四月份應重點做好以下幾個方面的工作：
1、依據前面幾個月的銷售情況和市場變化，着重尋找A類客户羣，發展B類客户羣，以擴大銷售渠道。
2、四月份至少成交三套以上，因為這樣才能支付房子的.首付。
3、聽從領導安排，積極收集客户信息。
4、自己在搞好業務的同時計劃認真學習業務知識、技能及銷售實戰來完善自己的理論知識，每月看一本書，力求不斷提高自己的綜合素質。
5、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。勇挑擔子，勇擔重任。
在下一個月，我相信我能夠做的更好，這是我肯定要做好的！
下面是我對四月份的工作計劃與安排：
首先，第一，嚴格執行公司的一切規章制度。
第二，開發更多更優質房客資源，提高業績。
第三，堅持引進新人才，提高團隊力量為公司未來發展培養更多精英強將。
第四，嚴格把控珍惜好任何一個有效客源及盤源，做到無一遺漏錯失。
第五，組織三堂以上關於房地產銷售員的.銷售技能與心態的培訓課，同時加深提高自我工作水平。
其次，關於四月份的工作重點我們將放在客源及主推盤攻略。
1、自制户外宣傳資料外發，重點區域下橋xx市場，1號執行至今已有兩位客人聞訊而來，其中已成功籤一租了，效果比較明顯。
2、自己親自把關帶領團隊把握跟緊好每一位有效客源，爭取七月來個量的突破。
3、嚴格重視執行筍盤主推盤推薦制度，積極配合好各分行工作並要求各經紀無條件履行相關工作。
4、維繫及開發好現轄區所有在租在售房源，要求大家地毯式清查消化。
5、加強對各經紀的工作技能與心態培訓。
6、重視網絡開發利用，達到經紀名下，日常利用網絡四個以上。
一、熟悉公司的和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地瞭解，但距離還差得很遠。這對於業務員來講是一大缺陷，希望公司以後有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便於工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業務學習為主，由於我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節後還會處於一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人多種方式聯繫客户，加緊聯絡客户感情，到以期組成一個強大的客户羣體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峯期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取儘快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。並與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給後半年帶來一個良好的開端，並且，隨着我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客户就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會夥同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的`工作是一年當中的頂峯時期，加之我們一年的廠房推界、客户推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客户開發工作，並根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到化!
二、制訂。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對於業務人員來説至關重要，因為它直接關係到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。
三、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我的能力減輕領導的壓力。以上，是我對20__年的一些設想，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望20__年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，也力爭贏的機會去尋求的客户，爭取的單，完善廠房部門的工作。
下一階段的工作馬上就要開始了，作為銷售工作人員，我時刻都在準備着，我為自己的工作而感到驕傲，我為自己能夠在我們公司做一名銷售而感到非常的開心，在未來的工作當中，我一定會更加努力做好足夠的規劃，做做銷售人員就一定要有一個好的心態，保持住，這樣才行，做房地產銷售更加如此，我從事這一行已經三年的時間了，每一年我都會對自己做一個全面的評判，對自己有一個正確的判斷，知道自己有哪些缺點，有哪些優點？然後結合這些情況去給自己做一些調整，這段時間以來我也在思考，在下一階段的工作當中，我也應該做好足夠的規劃。
在即將到來的工作當中，我認為有一點是刻不容緩的，自己的銷售業績一定要提高上去，相比較前一段時間而言，我有了很大的退步了，在業績上面總是平平無奇，非常的平淡，也沒有做出什麼特別大的`業績，這段時間我也在想自己為什麼會這樣子，工作為什麼這麼蕭條？我想了想，也是因為自己在一些銷售技能方面有了一些調整，所以造成了這樣的情況，自己還是能力上面發生了一些改變，能力不夠高，所以一定要積極的去學習，去提高自己的能力，才能在工作當中表現的越來越好，才能夠讓自己在下一階段的工作當中做得越來越好，這是一種對工作的負責，也是讓自己堅持下去的一個動力，我希望能夠在未來的工作當中，時刻保持清醒了狀態，能夠保持住一個穩定的心態才是非常重要的事情，我現在已經對自己的能力有了一個非常客觀的評價了，做銷售工作兩年的時間，我時刻都在反省自己，都在警醒着自己，所以在接下來的工作當中，我一定會更加用心的。
提高業績是一方面，還有一方面就是提高自己的銷售技巧，在這一方面只有不斷的進步才行，沒有做到最好的，只有做到更好的，現在我一向都這麼認為，我在這一方面還是有待進步的，銷售能力是一個人的基礎，也是銷售工作的基礎，做房地產銷售就應該有信心，有耐心，還有決心去學習，去積極的保持好心態，我認為這些都是一些綜合起來的基礎，做到這些了，業績也就不遠了，當然在努力的過程當中也少不了對自己的一個調整，特別是心態上面還有一些對於這份工作的熱愛程度，相對而言，我更加願意保持好心態，在未來的工作當中繼續努力着，我相信我有一天一定會做好，也有一天會讓大家所滿意，在工作這條路上，保持好心態，在未來的工作當中，不會讓大家失望，不會讓公司失望，做銷售人員一定要有足夠的規劃，提高自己的能力是一方面，所以在下一階段的工作當中，我會往這方面去發展，也會去積極努力的提高自己，讓自己在銷售工作方面進一步加強，所以我現在也非常願意去接受這些給自己一個理由，給自己打一針強心針，用最舒適的方式去做好這些，讓自己一步步地成長起來。
在已過去的202x年裏，作為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復甦和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定202x年房產銷售個人工作計劃：
一、加強自身業務能力訓練
在202x年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現202x年的銷售任務打下堅實的基礎進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的鬥志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出台了調控房地產市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出台調控政策，應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的'工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案
我在20xx年的房。產銷售工作重點是xx公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客户羣，研究實施切實有效的銷售方法
我將結合202x年的銷售經驗及對可售產品的瞭解，仔細分析找出有效的目標客户羣。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成
我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對於突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正
不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所佔的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來説，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的.規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!
一、年度營銷指標完成情況
20xx年度營銷管理部計劃實現商品房銷售簽約額4299.98萬元以上，實際完成5017.88萬元，其中：開原地王國際花園項目實際完成簽約額4338.38萬元；撫順大商中心城項目實際完成簽約額407.03萬元；塞納家園項目實際完成簽約額272.47萬元。超額完成簽約額717.9萬元，計劃完成比例為117%。
20xx年度營銷管理部計劃實現商品房銷售資金回收額3439.97萬元以上，實際完成4450.36萬元，其中：開原地王國際花園項目實際完成資金回收額3672.02萬元；撫順大商中心城項目實際完成資金回收額427.9萬元；塞納家園項目實際完成資金回收額350.44萬元。超額完成資金回收額1010.39萬元，計劃完成比例為129%。
20xx年度營銷管理部銷售費用計劃控制在476.33萬元以下,實際支出361.26萬元，其中：開原地王國際花園項目實際支出219.59萬元；撫順大商中心城項目實際支出44.86萬元；塞納家園項目實際支出96.81萬元。20xx年度節省銷售費用支出115.07萬元，計劃完成比例為76%。
（營銷費用以財務最終調整完的數據為準）
（以上數據統計時間截止到20xx年12月31日）
二、20xx年度營銷工作總結
進入20xx年以來，宏觀經濟方面，中央經濟會議指出保持經濟運行在合理區間，強調深化改革，做到“調速不減勢，量增質更優”，我國經濟仍在改革中平穩前行，但由於內外部因素影響，經濟增長將進一步放緩。貨幣信貸方面，中央仍將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，其中，“積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加註重鬆緊適度”，面對當前不斷增加的經濟下行和通縮壓力，整體貨幣環境保持穩健。房地產政策方面，限購限貸等行政手段逐漸退出，調節迴歸市場化，長效機制逐步建立，同時受不同城市市場分化影響，地方政策調整也更趨靈活。
市場趨勢方面，根據“中國房地產中長期發展動態模型”分析，宏觀經濟在結構轉型中增速略有放緩，貨幣環境穩健，調控迴歸市場化的背景下，20xx年全國房地產市場呈現出“銷售面積小幅回升，新開工期穩，投資增速持續放緩”的特點。成交方面，20xx年貨幣政策支持力度進一步加大，購房需求有序釋放，商品房銷售面積小幅回升。20xx年市場仍以去庫存為主，價格保持平穩或小幅下跌，但不同城市價格表現分化，一線城市和少數熱點二線城市存在上漲壓力。
綜上所述，在熬過低迷的20xx年房地產熊市，期盼20xx年市場轉機。年初開發公司與集團簽下商品房銷售簽約額4300萬元的責任狀。本年度雖有新政發佈、金融調整、輿論導向等利好頻現，但市場形勢依然嚴峻，並未實現託市目標。面對20xx年撲朔迷離、楚囚對泣的市場環境，開發公司各項目在20xx年度能夠實現營銷指標，離不開集團、公司領導的傾力關懷，離不開公司各部門的通力配合、離不開房實營銷團隊的不懈努力，現將20xx年度營銷工作總結如下：
（一）根據市場動態適時調整價格策略
年初撫順項目周邊競品價格下浮明顯，營銷管理部通過實地走訪、電話調研、明訪、暗調等方式，保證調研信息準確真實。在摸清市場脈搏、掌握競品動向的同時，對房產新政、市場形勢、競品變化等諸多問題進行深度研討。為促進項目現場房源銷售，在c地塊剩餘的555套房源中優選103套房源進行價格下探，及時與市場價格保持一致。
開原項目在上半年結合自身特點，通過成交轉輪抽大獎、加大購買樓王客户
及一次性付款客户的優惠力度、贈送裝修基金、贈送洗車卡等多項優惠形式，使成交價
格保持在區域內合理水平。既在價格方面與競品順利接軌，又規避了前期成交客户心理產生質疑的風險。進入下半年後，開原市場形勢未見好轉，價格方面持續下滑，營銷管理部在開發公司領導的指導下，通過制定買樓王贈送非住宅產品的優惠組合、劃定特價房源等方式，使銷售現場房源價格形成即可保證高價頂賬，又可進行低價銷售的雙軌並行模式。
價格策略的及時、準確調整，對開發公司完成全年銷售指標起到了重要的保障作用。
（二）齊心併力精兵簡政，實現減員不減效
20xx年度是集團的調整、優化、強化管理年，開發公司在年初也明確了“以銷售為中心”、“以成本控制和強化管理為重點”的'工作重心。進入20xx年以來，集團、公司提出減員增效，對於開發公司營銷管理部人手本不富裕的實際情況來説，精簡難度屬實很大。營銷管理部面對人員調整的大方向出令則行，年度減員共計5人，在對離職人員工作進行妥善交接的同時，也重新調整了公司各項目部門內的工作分工及工作流程，做到精兵簡政。
減員後的工作壓力的確有所增加，為保證做到減員不減效，努力調動部門員工的工作積極性的同時，結合骨幹員工的培養計劃，適度加大骨幹員工的權責範圍，使骨幹員工的工作帶頭作用發揮化。因此，在部門內骨幹員工的帶領下，在部門經理的監督下，在公司領導的關懷下，各項目銷售及相關工作保持平穩運行，實現了減員不減效。
（三）調整推廣渠道為銷售業績破冰突圍
為保證全年指標時間過半任務過半以至最終的順利達成，開發公司總經理多次組織召開營銷工作研討會，探尋銷售形勢所處寒冰窘境的突圍之道。如何使宣傳推廣既有創新、又有突破，如何提升銷售現場客户到訪的數量和質量、如何促進房源成交轉化率等諸多問題成為會議討論重點。通過多輪研討、縝密部署，最終確定以城市轉戰鄉村及深挖業主資源作為20xx年度開原項目營銷工作的兩條主線。
開原地王國際花園藉助項目口碑及不懈努力，佔據開原市區一定的市場份額，目前，隨着競品加速推盤，城區市場接近飽和，因此我們將營銷的主戰場由
城市轉向鄉村，深度挖掘周邊鄉鎮客源。銷售人員走訪開原市周邊19個鄉鎮後，篩選出4至6個經濟水平較高的鄉鎮大集作為推廣重點，以“想買好現房、開原看地王”為主題，通過高密度的組織路演、有獎互動、置業顧問現場派單及講解、看房車免費接送等方式加大周邊鄉鎮的推廣力度，使農村客羣在本鄉本土即可充分了解到地王國際花園項目的詳細銷售信息。
此外，為配合鄉鎮營銷，粉刷村鎮牆體廣告、與郊線公交及農村校車合作也是地王營銷人在下鄉推廣方面的創新舉措。隨着各項“城市轉戰鄉村”營銷工作的開展實施，“想買好現房、開原看地王”也將深入開原市周邊各鄉鎮百姓人心。
20xx年開原項目通過“老帶新”實現銷售的套數佔年度銷售總量的18.18%，可見該渠道成交比重很高。因此，與老業主拉近距離、增進情感、挖掘銷售資源也是營銷工作的重中之重。“我用彩筆畫童年”兒童彩陶塗鴉活動；“小樹和我共成長”植樹活動；“對酒當歌共消夏、地王齊嗨啤酒節”園區露天燒烤啤酒節活動；8月，“相約地王愛情月、共度露天電影節”??不間斷的活動，激發業主的參與熱情，感受得到園區獨特的文化氛圍、使意向客户聆聽得到老業主更多的真心讚譽。
（四）維護項目形象，擴大品牌效應，持續釋放銷售信息
在20xx年上半年，撫順項目區域市場寒冰重重，各家銷售均保持低迷狀態，受資金狀況影響，各家開發公司對項目的形象維護、宣傳推廣等方面的支出也都進行了大幅收縮，多個項目都給人以從沈撫新城房地產市場逐漸淡出的不利銷售印象。20xx年3月撫順項目對大商中心城c地塊樓體大字、工地圍擋、售樓處led字幕屏等方面進行了更新維護，在及時釋放銷售信息的同時，也增強了區域內百姓對大商中心城項目的認可和信心，展現出項目良好的銷售狀態和開發公司堅挺的運營實力。
6月，結合撫順大商集團新瑪特店慶和六一兒童節兩個節點，撫順項目在新瑪特沈撫新城店舉辦了以“歡慶六一，放飛夢想”路演活動，在路演過程中，置業顧問、直銷派單員進行現場答疑；“20xx年撫順沈撫新城房地產嘉年華暨第四屆旅遊文化節”於6月13日~6月17日在撫順沈撫新城金風灣公園盛大召開。大商中心城作為沈撫新城的主力地產項目出席了本次展會活動，並推出15套主打户型的特惠房源供市民選購。
1主動開發
外場工作中最基本最常用的就是主動開發，外出掃樓(主要應以一些商務樓盤為主)
A.先規劃出一個大的準備開發的商務樓盤區域，以健身中心為圓心，公交線路在10-15分鐘車程的地區為宜;
B.劃定區域後，在隔天外出前就應該制訂好明天的拜訪計劃，(設定當天待開發的樓盤並對其一些基本情況要了解，帶齊所需的全部銷售物品)，只要堅信"你所銷售的是對大家有好處的東西而並不是一個價格，客户會從中得到樂趣!"你就能走出這成功的第一步;
C.每次在拜訪好一家公司後，不論成功與否都應該主動留下自己的名片而且應該爭取獲得對方的名片(聯繫方式)，以便日後跟進;
D.自己做好會談的內容記錄並寫好每日工作報表。
2小區設攤
由於現在整個××小區樓盤眾多，各店可以根據自身所轄區域做一個前期的市場調查，將一些新、老中高檔樓盤的基本情況做一下統計(樓盤名稱、地址、所屬物業公司等資料)。然後於一周前確定好下週將開展工作的小區樓盤，由會籍顧問、銷售經理或主管前往與該小區物業公司的具體負責人良好的溝通(明確説明來意、具體瞭解該物業公司的需求)。可以分為二種工作形式：
A.物業公司溝通情況不錯，我們可以進入小區在其主要通道和中心綠地等人員較集中的區域進行為期一週或僅週六、日二天的定點設攤諮詢，其中穿行DM的派送和VIP調查表的`工作以此做好宣傳健身中心、發展新會員的工作。具體工作安排和小區樓盤的分配步署按健身中心人員配備等實際情況進行(每週每一個小區安排專人3-4人進行工作或以小組團隊進行工作)，在小區樓盤中進行工作，尤其以週六、週日二天為工作重點. 進入小區定點開發其實就是將一個內場工作小組搬進了小區，進行現場接待和接受現場諮詢，也就是一個名副其實的流動型內場。
B. 物業公司溝通情況不理想，上述工作性質未得到許可。我們應該將無法進入設攤工作的小區樓盤內部的住户情況瞭解清楚(門牌號碼)，在獲得這些信息後，我們以邀請信函的形式通過郵寄或直接由會籍顧問投遞的方式把我們健身中心的情況介紹給每一户家庭(通過信函才會提高客人真正地閲讀率，才會讓客人真正瞭解到我們的健身中心，才會有可能提高我們健身中心日益減少的訪客量，增加銷售額)。
3派送DM單
DM(宣傳單張)的派送有兩中情況：一種是流動型的工作，會籍顧問無固定地點工作，最好在以健身中心為圓心步行500米的方圓地區為工作重點進行派送;另一種就是定點型的派送，由銷售經理或主管規定一地區為派送點，會籍顧問則在指定的地點進行派送(建議主要以健身中心的門口為宜，因為在派送過程中會籍顧問便於將有意向的客户帶至健身中心參觀)。
派送DM是最簡單的外場工作，雖然成效不會很大但可以從這個方面做到對健身中心的宣傳工作，使我們健身中心的品牌更加深入人心!所以派送DM是必不可少的外場工作!
4問卷調查
在公司內有統一的VIP會員招募的問卷調查表，通過這樣的一個市場調查我們可以從中瞭解和得知大部分客人對選擇健身中心存在着何種心態;可以以此分析和判斷得出目前市場需要怎樣的健身中心(不足的沒有的地方，我們有能力的就可以改進);除此之外做VIP是為了從另一個渠道獲得更多的客户資料，這樣有利於會籍顧問日後的再跟蹤、聯繫，有利於開發出新的會員和提高訪客數量!
工作形式與派送DM相一致，與派送DM可以結合進行。
注
上述就是外場工作的一些形式和流程，對於健身中心來説只有做好了外場工作才會不斷地提高，保證一定銷售額!
特別注意：不論是內場接待或是外場開發，每位會籍顧問都必須做好每日工作報表。
由於對房地產行業比較感興趣的緣故導致自己畢業以後毅然選擇了銷售方面的工作，雖然前不久在同事們的認可下成為了房地產銷售經理去也在當前的工作中遇到了瓶頸，考慮到相對於業績的提升來説加強個人能力更為重要還是應該做好相應的規劃才行，針對這項任務的確需要制定工作計劃用以應對明年房地產銷售經理工作中的問題。
目前可以得知的是銷售技巧的學習對於自己的.工作而言自然是不能落下的，否則的話若是基礎都沒打好又有什麼資本來教導和管理底下的銷售團隊，聯想到這種狀況的可能性自然就會對銷售知識的學習引起相應的重視以免犯下基礎性的錯誤，實際上考慮到可能會出現的培訓工作應該要做好事先的準備免得屆時不知道應該講解些什麼，雖然目前的業績任務並不繁重卻也暴露出身為房地產銷售經理的自己在工作中過於安逸的問題，因此在明年不可存在絲毫懈怠並在銷售工作中花費更多的精力才能夠有所收穫。考慮到自身職責的重要性還是穩妥對待銷售工作才能夠帶領團隊走得更遠一些。
房地產知識的學習對於職業發展來説無疑能夠起到相當不錯的效果，至少對於目前階段的自己而言除了欠缺管理經驗以外就屬這項問題難以得到解決，無論是房地產方面的法律法規還是市場行情都對銷售工作能夠起到促進作用，因此已經成為銷售經理的自己應當對這類知識引起重視才能夠對於業績的獲取更有把握，更何況若是連自己都無法解決這類問題的話又有什麼底氣去教導底下的員工呢，因此對於房地產信息的學習與分析才是明年銷售工作中需要認真對待的。
培養好銷售工作中的助手並解決普通員工遇到的難題，其中為了增添底藴可以和其他銷售團隊的經理進行交流從而找出自身在銷售知識中的薄弱之處，這樣的話便可以對症下藥從而彌補管理經驗的匱乏並實現綜合水平的提升，當自身漏洞得到填補以後自然就可以着手對銷售團隊進行管理從而加強整體的能力，尤其是銷售助理的培養可以很好地分擔自己在管理工作中的壓力，另外也要時刻關注銷售員工的工作狀態並針對可能出現的問題進行分析。
儘管計劃的制定並沒有想象中那般完美卻是完成銷售工作需要經歷的環節，我也要把握好這段時光並用以提升自己才能夠得到員工們的認可，總之我希望能夠通過明年的房地產工作中的努力從而完成領導制定的業績指標。
第一階段：項目開發前期階段
對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。
主要工作內容
一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對項目所在地的`房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、項目初步定位
根據相應的市場研究分析後，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;
主要工作內容
一、開展房地產市場動態調查
深入瞭解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;
一、公司現狀分析
金立基公司從1996年進入粘合劑行業，經過10多年的發展，已經在印後包裝行業這個細分市場取得了不錯的成績，但是業務的發展還是侷限在珠三角尤其是廣東地區。而據不完全統計整個廣東省生產同類產品的廠家不下500家，而膠水行業是一個技術門檻相對較低的行業，導致了行業競爭已經呈現一種白熱化狀態，帶來的直接後果是市場的萎縮和毛利率的下降。公司要想取得進一步擴張和規模效益，已經不能僅僅侷限於珠三角市場，另外國家區域經濟的振興計劃讓長三角以及中西部地區的工業呈現快速增長的過程，其中當然包括印後包裝行業，公司管理層在此種環境下做出走出廣東、開拓全國市場的決策是非常英明的。我有幸能夠參與這場搶佔全國市場，塑造金立基品牌的戰鬥中，感到非常自豪，但是也深感任務的沉重，以下是我根據公司決策層制定的銷售計劃而做出的區域市場開發計劃，僅作參考，希望能對公司有所幫助，請幫忙斧正！（此計劃以華XX區為目標區域）
二、工作目標
根據公司整體規劃，今年6到12月份華XX區6省2市（浙江省、江蘇省、四川省、山東省、安徽省、湖北省、XX市、XX市）共承擔銷售指標1092萬，其中包括直營店3家（銷售定額180萬，每人每月7.5萬），開發大、中型專業客户（終端）13家以上（銷售定額720萬，每人每月30萬），開發經銷商4家（銷售定額192萬，每家每月8萬）。充分利用行業內大客户影響力和槓桿效應，帶動中小客户的銷售。另外通過設立直營門店以及廣告宣傳等方式讓當地市場對金立基的產品和服務有個初步的瞭解，透過經銷商和業務人員的努力，實現業務的快速增長和品牌形象的初步建立。
三、具體執行
華東市場是金立基從來沒有涉獵的空白市場，沒有任何經驗作為借鑑，並且今年留給我們的時間並不多，任務的艱鉅程度可想而知。要想保證銷售任務能順利地完成，必須要有一個完整而細緻的規劃作為指導。
其中尤為重要的是5月15號至6月底這一個半月的.時間。不僅要做好區域辦公地點以及直營門店的建設工作，還要確保實現銷售指標的完成，對這一個半月我的具體安排如下，第一階段（5月8號至6月30號）
1）區域市場的進一步細分（5月8日）
區域經理和營銷人員一起細分區域，要把握以下幾個原則：第一，為了方便區域經理的管理工作，區域辦事處所在城市要由區域經理親自負責。第二，公平原則，每個營銷人員所負責區域以及承擔指標成正比，指標可以根據以後市場的實際情況作適當調整，第三，自願原則，營銷人員可以根據自己的實際情況選擇自己熟悉或者有優勢的區域，前提是其他人員也同意。若兩個營銷人員選擇同一個區域，則採取“抓鬮”方式決定。區域一旦劃定短期內將不會再做更改，營銷人員必須嚴格遵守公司規定，不得跨區銷售或報價，特殊情況需報區域經理批准方可。
2）業務員spin技巧培訓（5月10日上午）
1.首先，利用情況性問題（situation questions）（例如貴司生產什麼樣產品？）來了解客户的現有狀況以建立背景資料庫（行業、產品、目前選用哪家供應商），從業人員透過資料的蒐集，方能進一步導入正確的需求分析。此外，為避免客户產生厭煩與反感，情況性問題必須適可而止的發問。
2.然後，營銷人員會以難題性問題（problems questions）（如你的保障夠嗎？對目前所使用產品滿意嗎？）來探索客户隱藏的需求，使客户透露出所面臨的問題、困難與不滿足，由技巧性的接觸來引起準保户的興趣，進而營造主導權使客户發現明確的需求。
3.其次，營銷人員會轉問隱喻性問題（implication questions）使客户感受到隱藏性需求的重要與急迫性，由從業人員列出各種線索以維持準客户的興趣，並刺激其購買慾望。
4.最後，一旦客户認同需求的嚴重性與急迫性，且必須立即採取行動時，成功的從業人員便會提出需求－代價的問題（need－payoff questions）讓客户產生明確的需求，以鼓勵客户將重點放在解決方案上，並明瞭解決問題的好處與購買利益。
在營銷人員進行客户拜訪之前，要通過一對一的面談去了解每個人的心理狀態，並作出一些有針對性的培訓，這樣做的目的第一是消除營銷人員的緊張心理提振士氣，第二是解決有些新業務員對營銷實戰技巧方面的欠缺，保證其能夠較好的完成第一次的陌生拜訪。
3）辦事處的前期籌備工作（5月12--14日）
區域經理應該在5月11號出發去上海進行辦事處的前期準備工作，花不超過三天的時間物色一間合適的兩房一廳或者兩房兩廳作為區域大本營，租房選址原則：一，環境安全、交通便利；二，價格實惠；三，手機信號良好，四，房間最好能有少量傢俬（牀、衣櫃、辦公桌、熱水器等等）。要確保成本控制在公司預算範圍之內。區域經理租好房後及時向公司彙報，並幫助購置辦公以及居
一．銷售目標
1．項目組銷售套數及累計銷售率
--銷售套數為 394套 ，銷售率80%。
2．銷售目標的實現基礎
A、銷售目標的實現須按本月的推廣計劃和配合有效的促銷優惠，推動高層單位及北向三房等難點户型的消化。
B、現場園林展示及物業管理品質的展現是突破80%的前提基礎。
二．剩餘房號及市場分析
1．目前剩餘房號存在的問題
--剩餘房號户型不存在缺陷，但針對原目標客户羣優勢減弱，如高樓層，總價走高，北向，噪音大。
2．剩餘房號所針對的目標客户羣
--根據剩餘房號目前存在高層北向有噪音且總價偏高的問題及其擁有的景觀優勢，對於前者，香港客户敏感性相對弱，而對環境和景觀因素較為敏感重視，因此，目標客户重點仍是針對香港市場，一方面以“低成本，高品質”更準確精細的訴求挖掘打動原有客户羣，同時以度假休閒概念拓展目標客户羣，同時結合春交會展示注意挖掘本地客户。
3．內外銷市場的`分析
--4月底，深圳樓盤外銷推廣及銷售相對淡靜，多數樓盤在準備投入五月的春交會。從片區來看，除鵬興花園園林展示帶動成交明顯上升，其他如聚福花園、鹿茵翠地及帝錦花園、百仕達三期等羅湖外銷樓盤銷售都較緩慢。
三．本月銷售策略
1、以世聯外銷展廳為據點，加強客户營銷和服務。
2、品質+促銷--即通過園林展示、環境景觀資源及促銷配合推動剩餘房號的消化，力爭銷售率突破80%。
四．營銷建議
1、參加世聯香港外銷展廳。
2、結合月底園林工程的完成，通過現場“嘉年華活動”開展客户營銷；
3、結合剩餘房號的特點以外銷為主同時繼續發揮分展場的作用，利用軟文宣傳，注意挖掘本地客户。
4、對於蓮塘新放的80套房號，以保留房號的形式推出，自然消化。
五、廣告計劃（5.6-6.5）
時間媒體項目內容深圳費用￥香港費用（HK$）
第1周 蘋果日報 5.4 《買樓王》（免費4P圖文）春交會促銷 景觀效果 性價比 舒適居家休閒生活 5.7萬
第2周置業安居電視 5.10-5.26 9萬0
第3周蘋果日報 5.18 參加“外銷展廳”舒適居家休閒生活 5.7萬 10萬
第4周 東方日報 5.25告示“嘉年華活動”信息 展示園林環境實景 9.8萬
常規費用分展場、條幅更新、口岸等 “嘉年華活動”8萬 4萬
合計21萬31.2萬
備註：春交會參展費用共約26萬，另計。
六、人力資源安排及團隊建設
1 、 項目組保持11人，配合尾盤的激勵措施，先完成12套指標的同事優先考慮調盤。
2、團隊建設
A、針對存量户型南向兩房（E、C）及北向三房（C、D）做專題討論：規範障礙點的統一口徑/ 如何引導客户/鎖定目標，挖掘户型賣點，以此加強大家對產品的瞭解和信心。
B、對分展場實行當周小組達標現金獎勵99元，以進一步調動大家的積極性，另增加分展場的巡盤制度，以確保大家在展場的良好工作狀態
C、團隊活動完成“廣州看樓一日遊”
七、妨礙預定銷售目標的因素分析及解決方法
妨礙預定銷售目標的因素：
1、現場園林工程進度滯後；
2、物業管理形象展示較差 ；
3、兩個發展商之間意見難以統一；
4、後期推廣費用控制緊。
解決方法：
不斷強調工程進度及物業管理形象對銷售突破的重要，進一步加強與兩個發展商之間的協調，跟進推廣效果及反饋。
學問齋